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一、引言

二、十大趨勢

國家工信部部長提出“要著力培育發展新型產業鏈，比如5G、新能源汽車、高端醫療裝備、生物醫藥、新材料等，著力提升傳統產業鏈，保持產業鏈的完整”?；趪耶a業強鏈、補鏈政策，《江蘇省產業強鏈三年行動方案》等指引，各園區根據自身的產業發展定位，積極引進新興行業內龍頭企業和重點項目，培植具有產業鏈“鏈主”地位的引領型企業，并以之為基礎進行產業鏈上下游輻射與延伸，利用“鏈主”企業的渠道、品牌、數據、技術、系統集成等優勢，構建“業務共生，生態共建，利益共享”的產業共同體，從而優化產業鏈布局，進一步增強產業鏈韌性。

在經濟發展的驅動下，我國園區數量和規模持續增長，為了避免同質化競爭帶來的資源浪費，國家在《國務院辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》中強調“要避免開發區同質化和低水平惡性競爭，形成各具特色、差異化的開發區發展格局。鼓勵以國家級開發區和發展水平高的省級開發區為主體，整合區位相鄰、相近的開發區，對小而散的各類開發區進行清理、整合、撤銷，建立統一的管理機構、實行統一管理”。園區發展從追求招商規模到注重招商質量，各地結合地區產業發展基礎、條件和產業發展動向，對各地園區內現有產業進行“整理、優化、升級”，從而推動產業整合與聚焦。另外受新冠疫情及外部沖擊等的影響，我國逐漸自主進行新興產業頂層設計的布局，加強基礎性研發設計，不斷提升產業科技含量和附加值，逐漸向價值鏈中高端發展，以實現產業鏈創新化和高端化。

在產業發展的探索階段，部分園區發展缺乏城市自然稟賦的支撐，生活配套、公共服務配套等的缺失使得產業發展與城市發展融合度較低，基于“產城分離”的發展狀況，國務院在《國家新型城鎮化規劃2014-2020年》中提出了“產城融合”的發展理念，各地區紛紛提倡“以產促城、以城興產、產城融合”的發展格局，堅持產業與城市相互需求、彼此促進，形成“產業推動城市提升綜合實力、城市反哺產業高質量發展”的良性循環，推動單一的生產型園區經濟向生產、服務、消費等多功能為一體的綜合性城市經濟轉型。

國家關于支持“飛地經濟”發展的相關政策鼓勵各地共建產業園區、加強產業聯動、促進產業轉移、優化資源配置，受產業升級、轉移等要素激發，未來產業園區發展將出現結構化差異，東部地區重點發展戰略新興行業和金融、信息等生產性服務業，市場需求主要為科技園區、總部基地等；中西部及大城市周邊小城鎮承接東部產業轉移，以傳統制造業為主，市場需求主要為工業園區、物流園等。各地因地制宜，專業分工更為明確，結合當地產業定位、產業發展優勢等最大化發揮資源配置優勢。

園區主要管理機構既承擔區域內發展規劃、規范制定等行政管理功能，又承擔著開發建設、經濟運營等市場功能，是過去園區管理的常見方式。為減少政府對于園區發展的行政干預，提高園區運行效率，園區管理體制逐漸發生改變，“管委會+開發公司”的混合型管理模式更能滿足市場需求，通過建立專業運營公司和管委會共同承擔園區管理工作，逐步實現由政府主導型向市場主導型的轉變。管委會負責建設開發管理、產業研究、業務監督、行政審批等職能，重點在于協調和監督；公司承擔融資開發、園區設施建設、招商項目落地、入園企業服務等職能，從而形成政府、市場、社會等多元主體共同參與園區治理，進一步激發企業發展活力。

近年來，園區開發模式從傳統的重資產模式逐漸轉變為輕資產模式，從地產商模式逐漸轉變為運營商模式，包括運營品牌輸出模式、搭建產業服務平臺模式、投資孵化模式等，相應地促進園區開發運營商等盈利模式也發生了轉變，形成土地運營業務收入、增值服務業務收入、產業孵化及金融運作業務收入等并舉的盈利模式。土地運營業務包括物業的租賃及出售等；增值服務業務主要包括公共服務平臺等技術服務，咨詢、公共關系、知識產權等產業服務和餐飲、娛樂、購物、教育等商業配套服務；產業孵化及金融運作業務包括產業投資基金、股權投資、融資服務等。

傳統的提供土地、稅收優惠政策等進行招商的模式對企業的吸引力度逐漸減弱，已經無法滿足園區高質量發展的要求，多元化招商方式開始出現，其中包括產業鏈招商模式—明確產業鏈上下游企業類型進行定向招商，也包括互聯網+招商、委托招商、合作招商等模式，部分地方鼓勵通過提供股權融資、擔保抵押、低息貸款等金融服務開展資本招商，推出“基金引導，股權招商”政策，為企業解決資金等關鍵問題，充分發揮資本對于產業招商的杠桿作用。目前，已經有一些園區進行了利用資本運作并購上市公司，并最大化上市公司產業優勢的創新性嘗試，通過上市公司效應吸引產業鏈上相關企業入駐從而進一步壯大產業集群。

鑒于園區“軟環境”是很多企業當下關注的重點，園區運營商從只為入駐企業提供空間載體以及簡單的入駐服務，逐步發展至為企業提供多元化、一站式服務，例如搭建各類公共服務平臺，為企業進行上下游資源的對接，幫助企業進行人才培訓，幫助企業組織推介會、路演，建立產業服務聯盟，為企業提供法律咨詢、知識產權服務、大數據服務等，不斷通過資源要素整合，營造出更適應當前產業創新、人才創業的高層次創新生態，打造出更好的營商環境，切實幫助企業解決發展過程中遇到的問題，充分挖掘潛在的企業需求，努力幫助園內企業做優做強，從而進一步助力產業發展。

由于各類園區開發運營平臺開始涉足產業投資業務，很多園區開發商定位為產業投資商，園區內企業融資渠道開始多元化，既包括平臺公司、創投公司、金融機構設立的各類股權直投、產業投資基金、母基金、專項基金等，對落戶園區有發展潛力的重點企業或項目進行戰略性投資；也包括園區內嵌入的金控類平臺等提供的擔保、融資租賃、小額貸款和資產管理等金融服務，切實解決中小企業的融資需求，一改各類企業過去以銀行貸款為主的融資方式，為企業增速發展提供了支撐，進一步促進地區產業發展以增強我國產業鏈競爭力。

2020年，國務院等相關部門出臺了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，鼓勵將戰略性新興產業集群、高科技產業園、特色產業園等納入試點范圍，使得從事園區投資建設相關的政府平臺或地產開發商可通過REITs產品獲得融資，解決資金缺口，降低融資成本。園區一般通過傳統租售逐步實現投資回報，回收周期較長，對各類園區建設開發商形成資金占用較多、杠桿率較高的壓力，REITs的推出可盤活園區固定資產，打通投建商合理退出渠道，幫助投建商實現“投融管退”的資產循環。